Quando um condomínio assume diretamente a conclusão de suas obras em detrimento de uma incorporadora, ele figura como tomador do serviço, e não como prestador. Mesmo que administre recursos e profissionais contratados, não há efetiva prestação de serviço em benefício de terceiros, o que impede a incidência do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN).
Baseando-se nessa tese, o juiz Cassiano Gomes Zimmermann, da Vara da Fazenda Pública do Foro de Sorocaba (SP), declarou a inexigibilidade do ISSQN cobrado de um condomínio pelo município de Sorocaba. Com isso, a entidade ficou isenta de pagar os R$ 216.831,33 arbitrados anteriormente.
A controvérsia teve início com a destituição da incorporadora responsável pelo empreendimento pelos adquirentes das unidades do condomínio. Após a saída da empresa, os próprios condôminos administraram a conclusão da obra, por meio de recursos próprios e contratação de outros prestadores de serviços.
Ocorre que o município de Sorocaba exigiu o recolhimento do ISSQN devido pela suposta prestação de serviço do condomínio. Segundo a municipalidade, a atuação da entidade se enquadraria na “execução, por administração, de obras de construção civil”, conforme o item 7.02 da lista de serviços da Lei Complementar 116/2003.
Ao ajuizar a ação declaratória de inexigibilidade, o condomínio afirmou que ele não prestou serviços a terceiros, o que exclui o fato gerador do ISSQN. Já o município sustentou que a contratação de profissionais especializados se enquadraria na “administração” prevista na lei complementar.
Benefício próprio
Em sua avaliação dos pedidos do condomínio, o magistrado explicou que a incidência do imposto discutido exige que haja um serviço prestado em benefício de uma terceira pessoa. Como a administração e o custeio da obra se deram pelos próprios condôminos em benefício deles mesmos, esse fato não se consolidou. Para o juiz, o autor não explorou a atividade econômica no mercado, não foi remunerado pela obra e não administrou patrimônio de terceiros, mas tão somente geriu recursos próprios para finalizar uma obra de seu interesse.
Segundo a interpretação do magistrado, o condomínio estava na posição de tomador de serviços, e não de prestador — em quem incide o ISSQN. Conforme explica, nessa relação esse tributo só é devidamente cobrado dos terceiros contratados pelos condôminos, que efetivamente prestaram o serviço.
“A expressão ‘por administração’ [item 7.02] refere-se à forma de execução do serviço pelo prestador, não à simples gestão interna da obra pelo proprietário ou pelos adquirentes. [A LC 116/2003] não autoriza a cobrança de ISSQN de quem apenas administra a conclusão de patrimônio próprio e contrata prestadores para realizar os trabalhos necessários”, explicou o juiz ao declarar a inexigibilidade do imposto.
O advogado Luis Augusto Penteado de Camargo Oliveira atuou a favor do condomínio.
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Processo 1036377-19.2025.8.26.0602
