Em contratos de multipropriedade submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador que desiste do negócio é lícita. A incidência do Código de Defesa do Consumidor não afasta a aplicação da legislação especial nem torna abusiva, por si só, cláusula expressamente autorizada pelo ordenamento jurídico.
Com esse fundamento, a juíza Márcia Krischke Matzenbacher, do Juizado Especial Cível da Comarca de Itajaí (SC), permitiu que uma incorporadora retivesse 50% dos valores pagos por um homem que desistiu do empreendimento. Em consequência, a magistrada também rejeitou o pedido de danos morais apresentado pelo autor.
O regime de patrimônio de afetação separa os bens e recursos de um empreendimento do patrimônio da empresa, garantindo que sejam utilizados na própria obra e protegendo os compradores.
O caso teve início com a celebração de um contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma em regime de multipropriedade vinculado ao empreendimento de um condomínio. Isto é, o comprador adquiriu o direito de usar um certo imóvel do condomínio por determinado período, flutuante ou fixo, ao longo do ano — por meio do regime de multipropriedade criado pela Lei 13.777/2018. A incorporadora responsável pelas obras submeteu, ainda, a construção ao regime de afetação, previsto no artigo 31-A da Lei 4.591/1964.
O autor da ação, que havia pagado R$ 34,24 mil até então, resolveu desfazer o contrato. Em razão disso, a empresa reteve 50% do valor, R$ 17,12 mil, com base no parágrafo 5º do artigo 67-A da Lei 4.591/1964. Insatisfeito, o comprador alegou que a retenção foi abusiva e ajuizou a ação, requerendo o reconhecimento da abusividade e indenização por danos morais.
Tudo no contrato
Ao analisar os autos, a juíza salientou que, embora a relação seja de consumo e necessite da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o disposto na Lei 4.591/1964 ainda é válido para conduzir o julgamento. Segundo ela, se a cláusula for admitida pela norma, o CDC por si só não a torna abusiva.
A magistrada destacou que o contrato firmado entre a incorporadora e o comprador previa a retenção de 50% em caso de distrato por parte do adquirente. Além disso, também foi comprovado que o empreendimento estava sob regime de afetação, dispositivo que permite a retenção.
“Comprovada a submissão da incorporação ao regime do patrimônio de afetação, aplica-se o disposto no art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/64, incluído pela Lei n. 13.786/2018, que admite a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos pelo adquirente quando a resolução contratual decorre de sua iniciativa”, concluiu.
O escritório OddyKeller Advogados representou a incorporadora.
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Processo 5024189-38.2025.8.24.0033
