Ministra Nancy Andrighi destacou que a indenização por melhorias no bem pode ocorrer sem a permanência forçada no local.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel em razão das benfeitorias necessárias e úteis nele realizadas. O colegiado entendeu que quem deixa de cumprir a obrigação principal do contrato, que consiste no pagamento dos aluguéis e encargos, não pode invocar o direito de retenção como garantia para receber indenização pelas melhorias feitas no bem.
O processo teve origem em uma ação de despejo movida pela locadora, que solicitou a rescisão contratual, a retomada do imóvel e a quitação dos débitos pendentes. Em primeira instância, o juízo decretou o despejo e condenou a locatária ao pagamento dos valores devidos, reconhecendo, contudo, o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis comprovadas, permitindo a compensação dos gastos.
Posteriormente, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO) reformou parcialmente a sentença para afastar o direito de retenção, sob o argumento de que, conforme o princípio da boa-fé, tal prerrogativa exige que o locatário esteja em dia com suas obrigações.
No recurso especial apresentado ao STJ, a locatária argumentou que o TJ-GO restringiu de forma indevida e desproporcional o seu direito de retenção. A recorrente sustentou que os investimentos realizados na reforma foram expressivos, equivalendo praticamente a uma reconstrução do imóvel.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que a indenização por benfeitorias não se confunde com o direito de retenção, sendo este último um instrumento que depende da posse de boa-fé para ser exercido.
Segundo a ministra, é possível reconhecer o direito à indenização pelas melhorias sem que isso autorize a retenção do imóvel. A magistrada explicou que, na locação, o pagamento regular dos aluguéis e encargos é o que sustenta a posse de boa-fé, enquanto o inadimplemento rompe o equilíbrio contratual e frustra a expectativa do locador.
“O locatário que deixa de adimplir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, apresentar-se como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção pela importância das benfeitorias, pois a retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor dos aluguéis e encargos correspondentes ao uso do imóvel”, afirmou Nancy Andrighi.
A relatora reforçou que não há posse de boa-fé quando o locatário permanece no imóvel sem cumprir a obrigação principal que legitimava a fruição do bem. A ausência de pagamento rompe o equilíbrio contratual e afasta a boa-fé objetiva necessária para o exercício da retenção.
“Desse modo, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva”, concluiu a ministra.
