Os contratos de locação de imóveis estão inseridos em uma nova realidade tributária. Embora a exploração de bens imóveis já esteja sujeita à tributação sobre a renda, a reforma tributária introduziu o IBS e a CBS, ampliando a análise tributária sobre determinadas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.
A partir dessa mudança, a tributação deixa de ser uma questão restrita à renda produzida pelo imóvel e passa a envolver também a incidência dos novos tributos sobre o consumo. O presente artigo examina essa nova sistemática e seus impactos econômicos, considerando o cenário definitivo após o período de transição.
Tributação da locação antes da reforma tributária
Atualmente, a tributação dos rendimentos provenientes de locação varia conforme a natureza do locador. Na pessoa física, os aluguéis estão sujeitos ao Imposto de Renda, cuja carga efetiva dependerá do conjunto dos rendimentos tributáveis e das deduções aplicáveis, com alíquota progressiva máxima de 27,5%. Na pessoa jurídica, por sua vez, a tributação dependerá do regime adotado, sendo o Lucro Presumido uma das alternativas mais utilizadas pelas sociedades que exploram a atividade imobiliária. Nesse regime, a receita de locação está sujeita ao IRPJ, à CSLL, ao PIS e à Cofins, observadas as respectivas bases de cálculo e alíquotas.
Para uma sociedade imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, a receita de locação está sujeita à margem de presunção de 32% para fins de IRPJ e CSLL. Com isso, considerando a alíquota básica de 15% do IRPJ e 9% da CSLL, a tributação direta sobre a renda corresponde a 4,8% e 2,88%, respectivamente. Somados aos 3,65% de PIS e Cofins no regime cumulativo, a carga tributária ordinária inicial é de 11,33%. Contudo, quando incidente o adicional de 10% do IRPJ, situação comum nas sociedades imobiliárias em razão do volume do faturamento, a tributação sobre a renda sofre um acréscimo de 3,20% da receita. Dessa forma, na prática, a carga tributária total atual incidente sobre as operações de locação no Lucro Presumido atinge 14,53% da receita bruta.
Nova tributação das operações de locação
Com a reforma tributária, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passaram a integrar o regime específico de tributação pelo IBS e pela CBS (artigo 252, III, da Lei Complementar nº 214/2025). Entretanto, a legislação estabeleceu tratamento favorecido para essas operações, reduzindo em 70% as respectivas alíquotas (artigo 261, parágrafo único, da Lei Complementar nº 214/2025). Assim, considerando a estimativa de uma alíquota-padrão de referência de aproximadamente 26,5% para a soma do IBS e da CBS, a incidência efetiva sobre a operação de locação seria de aproximadamente 7,95%. Trata-se de uma projeção decorrente das alíquotas de referência que serão fixadas pela legislação, observando-se ainda que o novo sistema adota a cobrança “por fora”, na qual o tributo não integra a sua própria base de cálculo.
SpaccaEntretanto, a alteração não alcançará todos os proprietários de imóveis. No caso da pessoa física, a legislação considera contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, aquele que, no ano-calendário anterior, preencher requisitos cumulativos: auferir receita total superior ao limite legal com essas operações; e realizar operações envolvendo mais de três bens imóveis distintos (artigo 251, § 1º, I, da Lei Complementar nº 214/2025). O valor de R$ 240 mil previsto originalmente na lei é atualizado mensalmente pelo IPCA ou por outro índice que venha a substituí-lo (artigo 251, § 5º). Há ainda hipótese específica de enquadramento no próprio ano em curso caso a receita ultrapasse em 20% o limite legal, observada também a quantidade de imóveis prevista na legislação (artigo 251, § 2º, II). Assim, o simples recebimento de aluguel por pessoa física não significa, por si só, que haverá incidência do IBS e da CBS.
Impacto tributário para as pessoas jurídicas
É justamente na comparação entre os dois modelos que se percebe um dos principais efeitos econômicos da reforma tributária. Para a sociedade imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, a tributação sobre a renda permanece inalterada em 10,88% (considerando IRPJ, CSLL e o adicional de IRPJ). Todavia, a parcela sobre o consumo sofrerá profunda modificação, na medida em que os 3,65% de PIS e Cofins atualmente pagos sobre a receita de locação serão substituídos pelo IBS e pela CBS, cuja alíquota efetiva estimada para o setor é de 7,95%.
Na prática, isso significa que a carga tributária global da empresa saltará dos atuais 14,53% para aproximadamente 18,83% da receita bruta, representando um aumento real de mais de 4 pontos percentuais sobre o faturamento. Um detalhe a ser observado é que a legislação previu o mecanismo do redutor social, consistente na dedução de R$ 600,00 por mês, por imóvel residencial, na base de cálculo do IBS e da CBS, aplicável ao contribuinte sujeito ao regime regular (artigo 260 da Lei Complementar nº 214/2025) e o valor do redutor também está sujeito à atualização prevista na legislação. Mas ainda que esse abatimento atenue a tributação em contratos residenciais de menor valor, o efeito geral para as pessoas jurídicas no Lucro Presumido permanece sendo de expressiva elevação do tributo devido.
Impacto tributário para as pessoas físicas
Para as pessoas físicas, o cenário é substancialmente distinto. Isso porque aqueles locadores que não preencherem os requisitos cumulativos para ingresso no regime regular não estarão sujeitos ao IBS e à CBS (artigo 251, § 1º, I, da Lei Complementar nº 214/2025). Nesses casos, permanece exclusivamente a incidência do Imposto de Renda sobre os rendimentos da locação (tabela progressiva de até 27,5%), mantendo a regra atual sem qualquer acréscimo de tributação sobre o consumo. Dessa maneira, não se verifica um aumento generalizado da carga tributária para os pequenos e médios proprietários pessoas físicas.
Para a pessoa física que atingir os patamares de enquadramento e ingressar no regime regular do IBS e da CBS, a conclusão será diferente, pois haverá a incidência conjunta dos tributos sobre o consumo com o Imposto de Renda da Pessoa Física. Todavia, a conjugação da redução de 70% da alíquota com a dedução do redutor social de R$ 600,00 mensais por imóvel residencial garante gradação do impacto. Em um aluguel residencial de R$ 2.000,00, por exemplo, a base de cálculo tributável do IBS/CBS é reduzida para R$ 1.400,00 antes da aplicação da alíquota efetiva de 7,95%, o que diminui sensivelmente o montante final do imposto. O redutor social está previsto no artigo 260 da Lei Complementar nº 214/2025 e é aplicável às operações residenciais realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular.
Tratamento das locações por temporada
Por fim, a legislação também reservou tratamento específico para as locações de curta temporada. A locação residencial efetuada por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, passa a ser tributada de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria (artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025). Na prática, isso significa que essas operações não se submetem ao tratamento próprio da locação residencial ordinária, inclusive quanto ao redutor social de R$ 600,00, e ficam sujeitas à redução de alíquota aplicável aos serviços de hotelaria, atualmente fixada em 40%, inferior à redução de 70% prevista para as operações ordinárias de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Ou seja, as locações por temporada submetidas ao regime regular tendem a sofrer uma tributação mais elevada do que as locações residenciais ordinárias.
Conclusão
Em síntese, a reforma tributária altera de forma relevante a dinâmica econômica dos contratos de locação, especialmente para as pessoas jurídicas submetidas ao regime regular do IBS e da CBS, ao substituir a sistemática atual de tributação sobre o consumo por uma nova estrutura de incidência. Apesar de a legislação ter estabelecido reduções de alíquota e mecanismos de proteção para determinadas operações, o impacto final dependerá do perfil do locador, da natureza da locação, do valor da operação e do enquadramento tributário adotado. Portanto, compreender antecipadamente os efeitos econômicos da nova tributação será essencial para a adequada estruturação dos negócios imobiliários e para a tomada de decisões contratuais e empresariais mais eficientes.
